Aqui, no Brasil, há uma espécie de inconsciente coletivo que afirma que para ter uma vida financeiramente equilibrada temos que ter um ou mais imóveis.

Não importa se esse imóvel é financiado, especialmente pela caixa econômica, seja vindo de um leilão de imóveis, para os mais arrojados.

Ou quem sabe daquela herança da família que veio depois de um suado e caro processo de inventário.

OBVIO que tudo com planejamento, é possível de render um bom ganho de capital.

Porém, precisamos estar atentos aos novos movimentos que nosso país e sua economia andam criando. Para que, embora com pouco ou muito dinheiro, se possa ganhar com imóveis, de fato.

Aqui, surgem os FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (FII).

 

O QUE É FII?

Os anos de 1990 trouxeram muitas mudanças para a vida do brasileiro com a estabilidade da moeda. Surgiu o REAL, nosso dinheirinho.

Com a estabilidade do REAL, novas possibilidades de ganhos foram surgindo. Dentre elas, os Fundos de Investimentos de Imobiliário.

A autarquia do Ministério da Fazenda, Comissão de Valores Mobiliários (CVM), regulamentou (Instruções nºs. 205 e 206.) o que a Lei 8.668 de junho de 1993 já havia criado. Eis que surge, os FII no país.

Cemitérios;

Shoppings;

Edifícios de grandes bancos;

Loteamentos;

Imóveis comerciais;

Imóveis residenciais;

Imóveis rurais ou urbanos;

Construídos ou em construção…

A variedade é grande de possibilidades. Como os FIIs, você pode ser dono dessa lista todinha que citei, antes, só possíveis há bilionários.

E tem mais, os bens imóveis podem ser para posterior alienação, locação ou arrendamento. O que traz uma série de vantagens para seus donos.

 

Como funciona um FII?

Você compra uma conta do fundo e passa a ser dono de parte daquele grupo de imóveis ou/e de papéis de renda fixa ligados ao setor imobiliário, como: CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI (Letras de Crédito Imobiliário).

A aquisição é muito simples e pode ser realizada com um simples clique no site ou no aplicativo de uma corretora de valores ou um banco.

Então, mensalmente, você passa a receber o percentual proporcional a (as) sua (suas) cota (cotas) relativo aos aluguéis.

Além disso, como em um imóvel, o cotista também pode ganhar com a valorização dos bens imóveis.

Portanto, você tem duas formas de ganhos: aluguel e valorização da cota.

 

VAMOS FALAR DE VANTAGENS

1 – Renda mensal: é o que todo mundo deseja com aluguel de imóveis: receber uma renda mensal. A vantagem no caso do FII é que os contratos de alugueis são bem negociados e, geralmente, são de longo prazo.

Pense em um contrato de um aluguel de imóvel por 30 anos, ou nas famílias que locam um terreno um espaço no cemitério por 50 ou mais anos (eu sei que é parece mórbido, mas são realidades da vida atual que precisamos pensar.

Vale o ditado, enquanto uns choram, outros vendem lenços.

2 – Facilidade de acesso: não tem mil burocracias de papeis e boletos e 50 mil locais diferentes para recorrer ou contratar um despachante e assinar mil coisas. Não. O fundo faz tudo por você. Basta dinheiro na conta da corretora de valores ou no banco, um clique no Homebroker e, voilá, mais um investimento para conta.

3 – Isenção de Imposto de renda: as pessoas físicas ficam loucas quando tem que declarar o pobre do dinheirinho suado do aluguel daquela casinha ou de um apartamento.

Pois é, no fundo imobiliário o aluguel é isento. Mas atenção, se o fundo tenha, no mínimo, 50 cotistas e o investidor detenha até 10% das cotas emitidas pelo fundo. Não vou fazer continhas aqui, olhando os valores de alguns FII, 10% é alguns milhões. Entende!

4 – Comodidade: você não precisará se preocupar com mil impostos, condomínio, manutenção, com detalhes do contrato, investigar o inquilino, gente te enchendo o saco com isso ou aquilo. Os FIIs têm gestores que fazem isso e, detalhe, são profissionais do mercado, alguns chegam a serem famosos pelo desempenho do trabalho.

5 – Liquidez. Você pode vender a qualquer momento e receber seu dinheiro, se precisar ficar meses e anos anunciando e nada.  IMPORTANTE: evite vender antes de 30 dias para não pagar imposto sobre operações financeiras (IOF) ou perder rentabilidade.

Existem outras e outras vantagens, citei as principais para analisar e pensar melhor no que realmente custa investir em imóveis.

 

E as taxas?

Bom, como falei, se retirar antes de 30 dias terá que pagar IOF;

Basicamente é Imposto de Renda somente sobre a valorização da cota (ganhos de Capital). Alíquota é fixa em 20% , independente do valor investido.

Taxa de administração do fundo, que normalmente varia entre 1% e 2%. Mas do que isso, deve fugir mesmo.

Corretagem. Essa taxa é cobrada por algumas corretoras e pelos grandes bancos, em geral. Fuja também, já que você tem a opções com taxa zero.

 

Como escolher um FII?

Existem mais de mil Fundos de Investimento Imobiliário, então, é precisar ter alguns cuidados na hora da aquisição.

1 – Histórico. Embora rentabilidade passada, não garanta rentabilidade futura, o histórico de um fundo pode emitir uma luz de como anda a performance do mesmo. Eu gosto de pegar os últimos dois anos, os bancos em geral, só mostram os últimos 12 meses.

2 – Comparar. Outra coisa que costumo fazer é pegar os códigos dos fundos e jogar nos comparadores que se encontram na internet, para analisar o desempenho de dois ou mais fundos quando comparados. Segue um link de um comparador da Vérios.

3 – Valorização: Existe duas formas de verificarmos, comprar o um índice de referência, no caso do FIIs, se usa o IFIX (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários), criado pela B3 (antiga BM&FBOVESPA) que pode ser acompanhado por nesse link

Verificar o rendimento por cota e o cálculo de Yelds (que é bem conhecido entre os investidores de FIIs). E aqui entra nosso aliado no mundo dos investimentos: os juros compostos.

Vamos ao exemplo.

O Yield mensal, se você investiu R$ 1.000,00 (que é o mínimo que recomendo).

Supomos que o aluguel por cota rendeu R$ 150,00, você divide por 100 e dará 15%. E a valorização da cota? Basta jogar os juros compostos por mês e teremos a valor.

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